不動産屋のうらばなし 過去ログ(1〜10)

※このページは、当サイトの開設以来つづいている名物コーナー「不動産屋のうらばなし」に掲載されたログを時系列に並べていますので、現在の情勢とは異なる記述もございます。あらかじめご了承ください。

不動産屋のうらばなし No.1 良い賃貸物件の探し方

 中野区在住のサラリーマン「ゴン氏」から、「不動産屋うらばなし」、「不動産屋苦労ばなし」、のコーナーをやれとのアドバイスをせっかく頂戴いたしましたので、あまり乗り気ではないのですが、今回から連載させていただきます。というのも、「敷金の取り戻し方」とか「困った入居者達」なんていうのをやれば、みなさんが大変お喜びになるのは承知しておるのですが、残念なことに、不動産屋には「守秘義務」というのがあって、職務上で知り得た秘密を人にしゃべってはいけないことになっているのです。ましてやホームページに載っけてそれを全世界に発信してしまったら、一発免停どころの騒ぎでは済まなくなってしまいます。従いまして、弊社の営業存続のためにも、この程度でご勘弁願います。さて、今回は良い賃貸物件の探し方をお話しいたします。みなさんは、どうしたら良いアパートやマンションを見つけられると思いますか?インターネットのホームページを調べますか?情報誌を買ってチェックしますか?まぁ、これも一部の新築物件などでは間違いではありません。ただ、たいてい安くて良い賃貸物件というのは、市場に出る前に借り手が決まってしまうので、これらの媒体に載る数が少なすぎるのです。じゃあ、どうすれば良いのかって?それは、時間をかけて不動産屋をこまめにまわって、業者と仲良くなるのです。そして、退室予定のある優良物件を聞いて、空いたらすぐ教えてくれるように頼んでしまうのです。もちろん、契約する訳じゃないですから手付金なんて要りません。極めて日本的、閉鎖的なやり方ですが、実はこれに尽きるのです。

不動産屋のうらばなし No.2 不動産屋に来る人達

 前回はここで、不動産屋には「守秘義務」というのがあって、職務上知り得た秘密をむやみに人に漏らしてはならないということを少しお話しいたしました。その「守秘義務」と関連するのですが、不動産屋には実にいろいろな人達が出入りするものです。よくあるのが、賃貸の入居者が転居した後に追いかけてくる借金取り。「私は入居者の××に騙されて、○○○万円とられました。北海道から出てきて、やっとここまで辿り着きました。××の転居先をお願いだから教えてください。これで私の家族もやっと楽になります。」みたいなことを言うのです。当然、私どもには「守秘義務」がありますから、そんなことを教えられる訳はありません。退室した方のことは今さらわからないで通します。もっとも入居者が退室する時は、敷金の返還をしなくてはならないので転居先も知っていますし、保証人関係の資料も手元にあるのでわからない訳はないのですが…。借金取りの人は、あたかも犯罪者をかばうのかといった目をして帰って行かれます。彼の言うことが事実なら教えてあげたいのが人情ですが、それはできないのです。とても心が痛む瞬間です。

不動産屋のうらばなし No.3 守秘義務と事実告知の義務の矛盾(前編)

 前回、前々回と不動産屋には「守秘義務」というのがあって、職務上知り得た秘密をむやみに人に漏らしてはならないということをお話しいたしました。ところが、それとは反対に「事実告知の義務」というのもありまして、宅建業法47条1号にしっかり規定されています。どのようなことかといいますと、取引の相手方等に対し、取引上重要な事項について「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならないということです。もっと簡単にいいますと、お客さんが、もしも契約する前に知っていたならば契約をしないようなことを、隠したりしてはいけないということです。それでは、例えば前の入居者がアパートのその部屋で首を吊って死んだという事実がある場合(叶ホ川土地建物では、ラッキーなことに今のところ自殺のあった部屋はありません。ちなみに、業界ではこれは極めてまれなことです。)、事実告知の義務にもとづいて、それをお客さんに伝えるべきなのでしょうか?それとも、秘密にしていた自殺のあった部屋が大っぴらになってしまったら、大家さんの不利益になるので、守秘義務にもとづいて伏せておくべきなのでしょうか?あるいは、首吊りがあって気味が悪いのは精神的な問題であって、トイレの流れが悪いとか上の階の足音が響いてうるさいというような、物件の構造上の欠陥とは異なるので、取引上重要な事項には該当しないのでしょうか? 長くなってしまったので、このつづきは次回のうらばなしでお話いたします。

不動産屋のうらばなし No.4 守秘義務と事実告知の義務の矛盾(後編)

 前回のつづきで、守秘義務と事実告知の義務のどちらを優先させるかについてお話します。例えば前の入居者がアパートのその部屋で首を吊って死んだという事実がある場合、事実告知の義務にもとづいて、それをお客さんに伝えるべきなのでしょうか?それとも、秘密にしていた自殺のあった部屋が大っぴらになってしまったら、大家さんの不利益になるので、守秘義務にもとづいて伏せておくべきなのでしょうか?あるいは、首吊りがあって気味が悪いのは精神的な問題であって、トイレの流れが悪いとか上の階の足音が響いてうるさいというような、物件の構造上の欠陥とは異なるので、取引上重要な事項には該当しないので、守秘義務も事実告知の義務も適用されないのでしょうか。
 まぁ、いろいろと見解の別れる所でしょうが結論を申し上げますと、事実告知の義務が優先します。この義務の履行により、ほかの依頼者の秘密を漏らすことになる場合でも、秘密保持の義務違反は問われないとされているのです。もちろん前入居者のそのような事実も、取引上重要な事項に該当します。したがって、もし前入居者が首を吊った事実を不動産屋がお客さんに告げずにアパートに入居させたなら、それは紛れもなく宅建業法47条に違反することになるのです。
 ところで、自社の管理する賃貸アパートの部屋でそのような不幸なことが起きてしまったら、我々不動産屋はどうすればいいのでしょうか?叶ホ川土地建物でも、たまたま自殺こそはありませんが、不動産屋をやっていれば多かれ少なかれ似たようなことは起きるものです。でも、だからといって何もできなければ不動産屋の商売は始まりません。大家さんだって、家賃でローンを返したりそれぞれ事情があるのですから、そういう部屋をいつまでも空けている訳にはいかないのです。いったい、こんな部屋はどのようにして処理されていくのでしょうか?このつづきは、不動産屋うらばなし「実務編」ということで次回にお話しいたします。

不動産屋のうらばなし No.5 守秘義務と事実告知の義務の矛盾(実務編)

 例えば前入居者が首を吊った部屋のように、取引上重要な事項に該当するようなできごとがあった場合、我々不動産屋は宅建業法47条にもとづいて、お客さんにその事実を告知しなければならないことをお話ししました。けれども一般のお客さんは、不動産屋がそんなこと正直に言う訳が無いと思っていることでしょう。それが証拠に、部屋を案内すると、「この部屋で自殺とかありませんでしたぁ?」という方がかなりいらっしゃるものです。まぁ、確かに不動産屋って、海千山千のとんでもない人達がいっぱいいますから、そんな風におっしゃるのもわからなくはないのですが…。
 実際、この義務がちゃんと守られているかどうかの真相は藪の中でしょうが、私の個人的な感じでは、意外としっかり告知がなされていると思います。なぜって弊社のような下町で何十年もやっている不動産屋の場合、お客さんを騙して入居させたことが発覚して信用を失ってしまう方が、よっぽど困るのです。ましてや小岩あたりの下町だと、事件や事故のうわさなんてものすごいスピードで広がるので、入居者に秘密にしておこうとしたって、そんなことは事実上不可能なのです。じゃあ、どうするのかって?世の中、捨てる神あれば拾う神ありです。意外に思われるかもしれませんが、長く不動産屋をやっているといろんなお客さんに出会うもので、そういう事件、事故のあった部屋でも家賃が安ければ構わないと言ってくださる方が結構いらっしゃるのです。ただ単に、そういうことをまったく気にしない方もいれば、職業柄、事件、事故に日常的に接していて一般の方よりも冷静な気持ちでいられる方もいます。多少時間はかかりますが、そういうお客さんに喜んで入居していただければ、みなさんが思うより、この問題は以外とすんなり解決してしまうものなのです。なお、参考までに申し上げますと、そういう部屋の家賃は通常の場合の70パーセントくらいで表示され、値切ればもっとディスカウント…。この辺で、やめときます。

不動産屋のうらばなし No.6 業界隠語暗号編(序論)

 不動産屋のうらばなしも第6回目をむかえ、早くもネタが切れかけてきました。うらばなしといっても、あんまりやばいことは書けないし、一般的なことじゃ読者の方はつまんないし…。何か継続的でおもしろいことないかなぁ?なんて思っていたら、以前にもここに登場していただいた中野区のサラリーマン「ゴン氏」から、不動産屋の隠語暗号をネタにしろとの有り難いメールをいただきました。
 そうです。どんな業界でもその業界の人にしか通じない「ことば」があります。たとえば八百屋さんの店先で店員どうしが品物の仕入れ値を話した場合、お客さんに金額が判ってしまうのは困りますから、「暗号」のようなものを使います。デパートの館内放送でもお客さんには単なるご案内に聞こえても、実は保安係りの呼び出しだったりしているのかもしれません。また秘匿性はなく単に言葉を短くしただけのものもあります。現場到着を現着、大学院生を院生といったりするのがこの例です。さて、不動産業界では…。
 今回は、序論ということで次回からの隠語暗号をいくつかピックアップしてみました。
1. 重説
2. 両手or片手
3. あんこ
 さてみなさん、いくつわかりますか?正解を考えておいてください。業界の方ならすぐにわかってしまうと思いますが…。

不動産屋のうらばなし No.7 業界隠語暗号編(その1)

 さて、前回から始まった不動産屋のうらばなし業界隠語暗号編ですが、その第1回目は「重説」についてです。業界の人や宅建の試験を受けたことのある方ならすぐお判りになる(判らなかったら相当ヤバイ)と思いますが、宅建業法第35条に規定されている「重要事項説明」のことです。詳細は宅建の教科書でも見ていただければよろしいかと思いますが、要は契約を行う前に取引に関わる重要事項を書面にしたうえで、更に口頭で説明を加えることです。じゃあ、何でこんなことをわざわざ不動産屋のうらばなしで取り上げたのでしょう?「重要事項説明」を縮めると「重説」になりますと言ったところで、みなさんにとってはおもしろくも何ともありません。そんなことは私も承知しております。業界隠語暗号編をやれと言い出した中野区のサラリーマン「ゴン氏」(どうやら大型二種牽引免許、社会保険労務士、宅建主任者の資格などを持つ変な大学職員らしい)のように、重量説明電脳画面:中国語で重たいホームページのこと、などとつまらないことを言って笑いを取ろうなんて考えておりません。不動産屋のうらばなしは、有益な情報をみなさまに提供して喜んでいただくことを目的としていますから、取り上げるネタにはそれなりの意味があるのです。
 では何が問題なのかと言いますと、不動産屋が「これで、重要事項の説明が終わりました。説明を受けたという書類に、署名捺印をお願いします。」と言った時がポイントとなるのです。重要事項の説明を受け、書面を受領しましたという署名捺印は、慣習にはなっていますが法律には何ら記載のないことなのです。まぁ、事実の説明に対して署名捺印をするだけでしたらインクと朱肉の無駄使い程度で済むでしょう。でも、不動産屋で賃貸アパートの「重説」を受けたことのある人は、その時のことをよく思い出してみてください。書いてあったことはそれだけじゃなかったでしょう?。賃料の1ヶ月分の仲介手数料を支払うことを承諾しますなんて書いてありませんでしたか…?。ましてや1ヶ月分の「1」の字がしっかり印刷でもされていようものなら、それは不動産屋が業務停止処分を受けるような…。次回へつづく。

不動産屋のうらばなし No.8 業界隠語暗号編(その2)

 今回も前回からのつづきで「重説」、すなわち「重要事項説明」についてです。「重説」の詳細は、不動産屋のうらばなしNo.6およびNo.7(下の過去ログに掲載)を見てください。
 さて、不動産屋で賃貸アパートの「重説」を受けたことのある人は、その時のことを思い出していただけたでしょうか?。重要事項の説明を受け、書面を受領しましたという署名捺印をさせられたかと思います。でも、それが慣習にこそなっていても法律には何ら記載のないことだとういのは前回説明したとおりです。
 他には何か思い出しませんでした?。えっ!契約まで担当していた営業マンが奥へ引っ込んで、急に受付のおばちゃんがやり始めて戸惑った、あれのことかって?。まぁ、確かによくある状況ですが、そんなことじゃありません(ちなみに、契約後に重説しているのでこれも違反)。それよりもっと悪質な魔の手が潜んでいるのです。「重説」の最後の方に、思いっきり小さな字で賃料の1ヶ月分の仲介手数料を支払うことを承諾します、なんて書いてありませんでしたか…?。ましてや1ヶ月分の「1」の字がしっかり印刷されていたりなんかして…。
 実は、アパートなどの住宅(居住用建物)の貸借の仲介の場合には、不動産屋は賃料の1ヶ月分に相当する金額以内しか報酬をもらえないのですが、依頼者の承諾を受けている場合を除き、不動産屋は貸主と借主から賃料の2分の1ヶ月分(0.5ヶ月分=半月分)を、それぞれからもらい、合計で1ヶ月分とするのが大原則なのです(ちなみに、現在は消費税が総額表示になっているので、半月分は0.525ヶ月、合計で1.05ヶ月)。したがって、お客さんからは最高で1ヶ月分の賃料に相当する報酬をもらうことはできるのですが、それはあくまでもお客さんの承諾があった場合のみであって、始めから1ヶ月分と印刷しておいて後からサインをさせるのは、すじが違うことなのです。ましてや、この報酬以外に借主から「消毒料」を取ったり、貸主から「広告料」を取るのは完全な業法違反となるのです。これらの行為が発覚して大手賃貸仲介会社が10日間の業務停止処分を受けたことは、みなさんもご記憶にあるかと思います。
 ですので、ちゃんとした業者でしたら「重説」に手数料支払いの承諾の項目が有ったとしても、金額に相当する月数の部分は空欄になっているはずですから、叶ホ川土地建物のホームページを読んでいる賢いみなさんは、そこに「1」ではなく「0.8」とか「0.5」と書いてさしあげて、不動産屋が1ヶ月分もらう為にどんなトークをするのか楽しんでみてください。
 次回は、不動産屋のうらばなしNo.6で予告した、「両手or片手」についてです。

不動産屋のうらばなし No.9 業界隠語暗号編(その3)

 不動産屋のうらばなしNo.6での予告どおり、今回は「両手or片手」についてです。これについては、意外とみなさんお解りになったのではないでしょうか?。いつも当ホームページに貴重な意見を下さる中野区のサラリーマン「ゴン氏」(宅建主任者の資格などを持つ変な大学職員らしいが、当然、不動産屋の仕事など知るはずも無く、5万円払って取引主任者の実務講習を受けたのみ)のように、彼の行き付けの巣鴨のキャバクラで「女の子が左右に2人座ると両手、片側に1人しか座らないと片手」みたいなバカなことを言っていても、それがけっこう正解に近かったりなんかするものです。そうなんです!このホームページを見て下さっている賢いみなさんはもうお気づきかと思いますが、人間は美しいものとか美味しいものを自分の2本の手で独占したいものなのです。当然、不動産屋も人間です。じゃあ、不動産屋が2本の手で独占したがる美しいものとか美味しいものって何なのでしょう?不動産屋もキャバクラかって?まぁ、確かに他の業種の人と比べて不動産屋にその傾向が強いのは、必ずしも私だけの偏見ではないでしょう。でも、もっと大好きなものがあるんです。それは「お・か・ね」です。「両手or片手」というのは不動産屋がもらえるお金、つまり報酬額のことなのです。
 宅地建物取引業者(不動産屋)が、宅地または建物の売買または交換の媒介(仲介)をした時、お客さんからもらうことのできる報酬額は、依頼者(お客さん)の一方につき、売買金額や交換に係る金額に、ある割合を掛けた額(金額によって変わるが400万円超の場合は3%+6万円)の限度内に定められていて、そのことを一方からもらえる分という意味で「片手分」というのです。したがって、めったに無いことですが、不動産屋が媒介(仲介)の話をまとめた時に、依頼されていないもう一方の当事者の方に別の不動産屋がいなければ、その方からもさらに「片手分」をもらうことができ、片手と片手で「両手分」になるということです。そんな日は、まさにウハウハ状態で、冒頭の中野区のサラリーマン「ゴン氏」のような行為に走ってしまうのでしょう。彼の答えはそういう意味で正解に近いということです。

不動産屋のうらばなし No.10 業界隠語暗号編(その4)

 No.9で不動産屋はお金が大好きだということを申し上げましたが、今回もお金にまつわる話題です。突然ですが「あんこ」って知ってますか?えっ、都はるみと関係があるのかって?まったく関係ございません。じゃあ、お餅とかパンの間に入ってる甘くて黒いヤツじゃないのかって?確かにそうですが、不動産屋は「あんこ」は嫌いなんです。実際のところ不動産屋は酒飲みが多いから、甘いものはあまり好きではないでしょう。でも、株式会社石川土地建物の相談役のように、酒飲みだけれども甘い「あんこ」も大好きで、糖尿病になってしまった人も中にはいるものです。
 今回は「あんこ」は「あんこ」でも、不動産屋が嫌がる「あんこ」についてです。不動産屋はお金が大好きですから、彼らが嫌がるということは、イコール収入の減少を意味するのです。毎回申し上げておりますが、このホームページを見て下さっている賢いみなさんはもうお気づきになったことでしょう。そう、その収入の減少の形態が「あんこ」の意味なのです。
 具体的にいうと、例えば不動産屋Aに6DKで家賃30万円のマンションを借りたいというリッチなお客さんがいるとします。でも江戸川の小岩あたりじゃ、そんなにハイグレードな賃貸物件はそうそうあるものじゃございません。そこで不動産屋Aは、友人の不動産屋Bに相談したところ、「ある!ある!歌手の○○が二号さんを住まわせていた6DKが先週空いたばかりだよ」という嬉しい返事をもらい、お客さんも気に入って、不動産屋Aと不動産屋Bは仲良く(仲介)手数料を2人で分けたとします。まぁ、これが賃貸取引の最もよくある典型です。でも、不動産屋Bがもしこう言っていたらどうなるでしょう?「ある!ある!歌手の○○が二号さんを住まわせていた6DKが先週空いたばかりだって、不動産屋Cが言ってたよ」。こうなってしまうと、当事者の不動産屋AおよびCと、ただ口を利いただけの不動産屋Bが3人で手数料を分けなければなりません。そうなんです。不動産屋Bが、ちょうどお餅に挟まった「あんこ」のような状態で割り込んでくるために、不動産屋1人あたりの手数料が少なくなってしまうのです。だから不動産屋は「あんこ」が嫌なんです。特に高額物件の取引ともなると、さらに不動産屋Dとか不動産屋Eが荒野のハイエナのように匂いを嗅ぎつけ、「実は俺がBをCに紹介したんだ」とか「俺はBの専属ブローカーで本当は自分が口を利いたんだ」なんて言いながら次々と間に入って来るものです。そうなると、大福餅の「あんこ」どころではなく、昔パン屋さんで売っていた「シベリアサンド」のように「あんこ」が幾層にも重なって、手数料はどんどん少なくなってしまうのです。


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