不動産屋のうらばなし 過去ログ(11〜20)

※このページは、当サイトの開設以来つづいている名物コーナー「不動産屋のうらばなし」に掲載されたログを時系列に並べていますので、現在の情勢とは異なる記述もございます。あらかじめご了承ください。

不動産屋のうらばなし No.11 不動産屋の七つ道具編(序論)

 今週、中野区在住のサラリーマンゴン氏はビジネスショウに出張とのこと。どうせ、出張にかこつけてお台場あたりでおサボりかと思いきや、「いやー、ビッグサイトで同時開催の、2000教育コミュニケーションズ IN JAPANも見てこよう。」なんて、ずいぶん立派なことをほざいています。どうやら、ゴン氏の業種(ゴン氏は中央線沿線にある某大学の職員)でも、PCとプロジェクターを使った授業は当たり前の時代で、多くの機器をマスターしなければならないのは事実のようです。
 実は不動産屋も同じなんです。次回からはこれまでの暗号隠語に続いて、昔ながらの道具から最新ツールまでをご紹介する「不動産屋の七つ道具編」です。その第1回目は・・・。えっ!なんでそんなのが必要なの・・・?みたいな物ってあるじゃないですか?お清めの塩とかはちょっと恐すぎですが・・・。レインズのからみでFAXなんかは当たり前として、PCによる情報の共有・配信とか、時代に応じて不動産屋の装備も代わってきているのです。じゃあ、七つ道具の「その1」はいったい何なんだって?実は、まだ考えていないのです。いつも新企画の第1回目は(序論)だけと決まっているじゃないですか。来週までに探してきますので、今回はこの辺で勘弁してください。

不動産屋のうらばなし No.12 不動産屋の七つ道具編(その1−A)

 不動産屋の七つ道具としてまずあげられるのは、道具と言ってはちょっと失礼かもしれませんがそれは「宅建主任者」ではないでしょうか。どうして「宅建主任者」が必要かというと、取引対象となる不動産についての重要事項の説明と重要事項説明書・契約書への記名・押印は、「宅建主任者」でなければできない事務とされているからです。これらの事務ができなければ宅建業者(不動産屋)としての業務もできなくなってしまいますから、不動産屋にとっては無くてはならないものなのです。したがって業者をしていく上では宅建部門に従事している人の5人に1人の割合で、「専任の宅建主任者」を置かなければならない事と決められているのです。
 でも、その「宅建主任者」ですが、実は「専任の宅建主任者」以外は、パートタイマーでもアルバイトでもできるんです。必要なときだけ会社に来て、説明してハンコを押したら帰っちゃってもいいんです。だから不動産屋のうらばなしNo.8(過去ログ参照)のように、物件案内の時から担当していた口の上手な営業マンが急にどこかへ引っ込んで、代わりにさっきまで受付に座ってたおばちゃんが説明を始めてビックリさせられるなんてことも、十分に有り得る事なのです。また、あまり大きな声では言えないのですが、もっとひどいケースになると、「専任の宅建主任者」さえもいない・・・。つまり登録上はいることになっているが、店舗にはいない・・・。もっと具体的に言うと、役所に対しては「専任の宅建主任者」がいるものとして業者の登録をしていても、実際はむかし「宅建主任者」の資格をとって今は隠居しているおじさんが、盆栽の趣味の合間に3時になると自転車に乗ってお茶を飲みにやって来るだけ、みたいな所も中にはあるのです。

不動産屋のうらばなし No.13 不動産屋の七つ道具編(その1−B)

 前回に引き続き今回も「宅建主任者」です。このページをご覧の方は物件を探しているのであって、そんなものに興味ない!って言われてしまえばそれまでですが、「うらばなし」の企画には、多数の不動産屋のサイトをご覧の方がちょっと休憩して、ニヤッと苦笑いでもしていただければ、との目的もございますので・・・ってなわけでどうかご勘弁ください。
 ところで、こんな不況の世の中、何かの資格でもと思い通信教育の広告なんかを見たことありませんか?ほら日曜日に新聞の折込広告に入っていたり、雑誌の途中に挟まっているあれですよ。難易度や人気度が星の数で表されている、あ・れ!司法試験、公認会計士、税理士、ボイラー技士とかいろいろ並んでたでしょ。ところで「宅建主任者」はですねー、「比較的取り易い」なんて書いてありませんでした?じゃー、あす会社の帰りに本買って勉強して秋には合格!って思った人はちょっと甘いです。そんなに簡単だったら、通信教育が成り立ちません。あれはきっと、「弁護士とかの取り難い資格に比べて取り易い」って意味なんです。もっとも難易度は人や条件によって違いますから、3ヶ月の勉強で合格した学生もいれば3年目にして合格した異業種のサラリーマンとかを私は知ってます。受験料払ったのに当日ブッチしたOLも知ってます。2時間もマークシートとにらめっこするのが苦痛なのは確かですが、受験しなければ合格しないのはもっと確かなことです。いずれにせよ合格率は14%前後で知事のお名前入りの主任者証をGETするのですから、それほど甘いものではなさそうです。もし興味を持った方がいらっしゃいましたら、士商法(さむらいしょうほう)にはご注意ください。通信教育にせよ学校にせよ、じっくり信頼できるところを見極めてください。これは私たち不動産屋を選ぶときも同じです。え!どこなら安心かって?もちろん叶ホ川土地建物なら大丈夫!(安易なオチでした。ちゃんちゃん)

不動産屋のうらばなし No.14 不動産屋の七つ道具編(その2)

 みなさんは、「立地最高!駅まで徒歩××分!」なんていう不動産屋のチラシをよく見ることでしょう。でも、どうせ不動産屋は足が速いんでしょ。特に営業は。なんて思っていませんか?はい、確かに足は速いです。そう、今回はこの駅まで徒歩××分!に関する話題です。ちょっと変わった人って、どこにでもいるものです。叶ホ川土地建物では、ときどき新聞に建売住宅の折り込み広告なんかを入れると、「この家の車庫にはベンツは入るかな?」「ちょっと大きいクラスのやつなんだけど?」なんていう問い合わせの電話がかかってきます。しかも7〜8年前から現在までずっとです。声の主はどうやらかなりご高齢の方のようで、始めのうちは、「おー!ベンツかー!建売住宅なんて即現金決済だなぁ」、「2棟まとめ買いだ!」なんて思いながら、こちらも丁重に対応していたものですが、いつも話しの結末は「ところで、このチラシに書いてある時間では、駅まで歩いて行けないと思うんじゃが・・・。」「10分じゃ絶対に着かないと思う。だいたい12分くらいじゃないか?どうかね?」なんて言い出して、30分以上も電話を切ろうとしません。そして延々水掛け論が続き、最後はいつも叶ホ川土地建物の社長が切れてしまいます。同業者からの情報によると、この人は家族からも相手にされないので、建売のチラシが入るとすぐ不動産屋に電話して、いかにも家を買いそうな素振りを見せて、不動産屋をもてあそんでいるようなのです。はっきり言って、売り出しの日の朝から、こんな電話に付き合ってなんかいられません。じゃあ、どうやってこういう人を撃退するのかって?そうです!これが今回の七つ道具、ストップウォッチと万歩計です。冒頭で不動産屋は足が速いなんて言いましたが、みなさんご安心ください。これは1分間で80メートルって決まっているんです。信号待ちや歩道橋は除く(だったっけ?)ということも確か決まっていたと思います。ですから、「それなら、ストップウォッチと万歩計を持ってご自分でお歩きになってみたらいかがでしょうか?」って言ってやればいいんです。「1分間80メートルで計算していますから・・・」ですべてOKです。

不動産屋のうらばなし No.15 同じ建物で家賃に差がついた時

 みなさん、同じ賃貸アパートだったらどの部屋の家賃もみな同じなんて思っていませんか?そりゃあ、1階の太陽が当たらない部屋と3階の角部屋じゃ、多少家賃はちがうでしょって?はい、そんなの当たり前です。そうじゃなくって、ここで言っているのは、同一の条件の部屋で家賃に差がついた時のことです。当社のホームページにも書いてあるように、現在の賃貸市況は物件の二極分化が著しく、人気のある物件は予約待ちですが、ダメな物件はいつまでたっても空室が埋まりません。ただ、物件の良し悪しも家賃次第というところもあり、古くても狭くても、適正な値段が付いていればそれなりに成約してしまうものなのです。ですので、本当のダメ物件というのは、家賃の決め方が悪い、もっとはっきり言ってしまえば身の程知らずの家賃設定をしている物件のことだと言えるでしょう。
 こんな状況ですから、大家さんも渋々家賃の値下げに応ぜざるを得ませんが、そうすると同じ条件の部屋でも入居時期によって、当然家賃に差がでてきます。その時々の需給関係で値段は変わるものだと言ってしまえばそれまでですが、毎月入居者の方と顔を会わせて家賃をお預かりする不動産屋にとってもあまり気分の良いものではありません。新築時からずっと入居していて何年間も家賃を払い続けてくれた人が、後から入った人よりも負担が大きいのでは、他人事ながらも解せない気持ちです。じゃあ、前から住んでいる入居者はどうすればいいのかって?答えは、後から入ってきた人と同様に家賃を値切れば良いんです。不動産屋だって、各部屋間で家賃にばらつきが有ることは当然知っているのですから、あまり極端なことさえ言わなければ、大家さんとの間に入って交渉してくれるはずです。タイミングとしては、契約更新の時に新しい賃料が書かれた通知が送られて来るでしょう?それを受け取ったときに、もうちょっと安くしないと引っ越す旨を不動産屋に伝えれば良いんです。せっかく更新事務手数料を払うんですから、使えるものは使うんです。ただ不動産屋も立場上、「あなたは他の人と比べて家賃が高い」なんて自ら教えてくれる訳はないので、念のため。

不動産屋のうらばなし No.16 不動産屋の七つ道具編(その3)

 不動産屋の七つ道具編(その3)は、「看板」です。看板といっても、お店の上に掲げられている大きいやつではなくて、よく空室のあるアパートなんかに掛けられている、「入居者募集」とか「空室あり」みたいな小さいやつです。なんで看板がうらばなしのネタになるのかって?はい、実はこの看板、けっこう厄介なんです。どうせお客さん集めるために掛けてるだけでしょって?確かにそうなんですけど、ただ掛ければいいという物でもありません。この看板、よく盗まれるんです。たぶん材質がFRPなので、日曜大工や工作のマニアの人達が素材にするんで持っていくのでしょう。以外と値も張るので盗られない所を選んで掛けなくてはいけません。また、建築中のアパートの足場などに掛けておくと、いつの間にか工事の人に建築資材といっしょに片付けられて無くなってしまいます。そんな訳で当社の場合、常に看板は品薄状態にあるのです。
そんな貴重な看板ですから、大切な1枚を遠くからもひと目でわかるベストポジションを選んで掛けるのが原則です。でも、そうは問屋が卸しません。我がままな大家さんがいて、空室が埋まらないと、2枚掛けろとか3枚掛けろとか言われます。自分のアパートが埋まらないからって何枚も看板掛けるのって、近所とかの手前、恥ずかしいと思うんですが・・・。
 厄介な問題は他にもあります。いつまでも入居者が決まらなくて何ヶ月も看板を掛けっ放しにしておくと、某大手不動産会社の営業マンがその看板を見て、大家さんを調べて営業を仕掛けてきます。「こんないつまでも客付けできない業者はやめて、ウチで入居者募集させてくれませんか」って。このように「看板」ってけっこう厄介なものなんです。だからすぐ入居者が決まっちゃう優良物件には、意外と看板は掛かってないものなんです・・・。

不動産屋のうらばなし No.17 不動産屋の七つ道具編(その4)

 以前、大手不動産会社のCMで某女優が営業のお姉さん役で、お客様を車に乗せて物件案内をしているという設定がありました。そこで今回の7つ道具は、きれいなお姉さん・・・。じゃなくって、お客様を御案内する道具についてです。第一、残念ながら叶ホ川土地建物にはきれいなお姉さんはいませんし・・・。
 ところで皆さんは物件に案内される時、どんなふうに案内されたいですか?スモークガラスの高級車ですか?それともきれいなお姉さんと軽自動車で・・・。でもこれは会社の事情にもよりますし、賃料数万円のアパートに案内するのと数千万の一戸建物件に案内するのでは、その方法が違ってもやむを得ないこととご勘弁いただきたいのです。業者によってはアパートの案内で地図のコピーを渡されるだけのところもあるようですし、車で手厚く対応するところもあるでしょう。確かに高級車の後部座席は快適には違いないでしょうが、でもそれって、結構うざったくありませんか?だって、高級車に乗せられて営業マンにピッタリ付かれたら、気に入らない物件に案内されても断り難くなっちゃうでしょ?それに物件そのものを見るだけならどのような交通手段で行っても同じですが、周囲の環境を見るのに、車で走りぬけるのでは速すぎることだってあるんですよ。担当の営業マンも案内しながら、駐車違反が気になっているということもあるかもしれません。そこで活躍するのがママチャリ(ババチャリ)です。チャリなら周囲の環境や商店街の様子もゆっくり見ることができます。担当の営業マンも駐車違反を気にせずにゆっくりお客様の対応ができます。ちなみに、当社では実施しておりませんが、下町の地域密着不動産屋にはお客様ご案内用にママチャリの1〜2台は用意してあるところが多いのです。

不動産屋のうらばなし No.18 不動産屋の七つ道具編(その5)

 今回の七つ道具は、インターネットのホームページです。世間ではIT革命だと騒がれておりますが、不動産屋の業界でもやはり興味津々です。地域の不動産屋の組合とかでも、よくパソコンの講習会とかやっているみたいです。だって不動産屋自体が、もともと情報産業じゃないですか?じゃあ、どのくらいPCの導入が進んでいるのかって?ネット上であまり変なことを書くと、業界のひんしゅくを買うので、実態はみなさん、ご自分の足で確認してみてください。
 でもね、けっこう笑うに笑えない話もあるんです。
(その1)「ホームページを開設しているのだが、なぜか店頭にパソコンが無い」
 ホームページでガンガン宣伝をしているので、ずいぶんITに積極的な不動産屋だと感心しつつ店頭を訪れてみるとPCも置いてないし、従業員に質問してもホームページの掲載内容を理解していない・・・。不動産屋は時代の流行には敏感ですが、もともと他人のフンドシで飯を食べてきた人たちです。それがどういうことかって?ガイチュウですよ。外注・・・。他人がやる前にホームページで宣伝して儲けてやろうとか、そういう意識は人一倍はたらくのですが、自分が骨を折るのはイヤ・・・。だからホームページの製作会社へ外注に出しているんです。まぁ、コストの問題とか他の要因も関係するので、別にそれはそれでいいんですが・・・。でも、せめてコンテンツの更新くらいはやりましょうね・・・。Windows95が全盛だった当時、不動産屋もインターネットにこぞって飛びつきました。だからって、3年前の賃貸物件情報を現在も流しつづける必要性はないと思うんですが・・・。
 それよりもっと問題なのは、3年前の物件情報を現在も流しつづけている事実を、その不動産屋の社長や従業員自身が知らないことです。つまり、店頭にパソコンも無いということは、日常業務で使わない。イコール、パソコンを使えない。イコール、自社のホームページの掲載内容を自分で見ることができない・・・。 お客さんからホームページの掲載内容を質問されても答えられない様だと、業界全体の信頼をも揺るがし兼ねないので、これはちょっと勘弁です。笑うに笑えないことって、けっこうあるものです。

不動産屋のうらばなし No.19 不動産屋の夏物語

 例年より3日早く梅雨が明けた関東地方に夏が来ました。このコーナーに何度か登場していただいている、サラリーマンゴン氏(職業については本人の希望により、あえて言及いたしません。興味のある方は、「不動産屋のうらばなし過去ログ」をご覧下さい。)は夏休みが多くていいなぁ。なんて羨ましく思ってしまいます(でも、年間の休日総数はメーカーと同じくらいだそうです。土曜日は出勤ですし、1・2月も休日出勤が結構あるようで。)。ところで不動産屋にとっての夏はですねー。
  1. 物件の動きは少ない(暑いので昼間はお客が来ない)。=収入が少ない。
  2. だけどお客様はいつ見えるかわからない。=サボれない。
  3. 売り出し物件があれば炎天下ノボリを立てて、現場で机を出してお客様を待つ(しかも背広着用、結構よく見る可哀相な光景でしょ)。
  4. 汗(時には冷や汗)をかいて仕事が終わる。
ってな訳で、発泡酒(成約があった日はプレミアムビール)と枝豆で1日が終わる、といったところが一般的でしょうか?ところで地域密着下町型不動産屋(株)石川土地建物の夏季休業(お盆休み)は、まだはっきりとは決まっていません。今年は社長も出かけないみたいだし・・・。夏季休業の日程が決まりましたらお知らせいたしますので、よろしくお願い申し上げます。

不動産屋のうらばなし No.20 不動産屋のブレーン

 不動産屋のうらばなしも、なんだかんだ言いながらもついに20回目をむかえてしまいました。うらばなしと言っても、単にウェブマスターが週末の深夜に思いついたことを、何の脈絡もなく文章にしているだけなのですが・・・。とは言っても、毎週HPを更新するのって結構かったるいものです。現在(7月30日午前2時10分)も、半分酔っ払い状態で更新作業をしているのですが、こんなウェブマスターが20回も自前のネタをひねり出せたのも、ひとえに頼もしいブレーンのお蔭と感謝しています。
 そこで今回は、「祝うらばなし20回記念」ということで、当HPの製作ブレーンについて少し触れてみようと思います。不動産屋のHPなんて、どうせ外注業者に出してるんでしょって?ブレーンなんているのかって?はい、うらばなしNo.18を読んでいただいた優秀な読者のみなさんは、多くの不動産屋のHPについてしっかり学習されたことと存じます。でもね、当社のHPはすべて自前なんです。だからデザインも洗練されてないでしょ?実は、それが下町の不動産屋らしさを出す、したたかな計算だったりして・・・。まぁ、いずれにしても自前のネタを考えるのって大変です。
 そこで助けてくれるのが頼もしいブレーン達です。どうせそいつらも不動産屋でしょって?いいえ、違います。全員異業種の人達です。なかでも最もよく登場するのが、中野区在住のサラリーマン「ゴン氏」です。なんでも中央線某駅にある大学の職員だそうですが、ほとんど仕事をやらずに、うらばなしのネタの考案とチャットへの参加に全エネルギーを費やしているだけあり、Web向けのコンテンツには敏感で、HPを作成する上でとっても頼りになる人です。また「ゴン氏」の他にも、大学教授の「I先生」のように、とっても優秀な方もいらっしゃいます。こんなことを書くと、結構、気合を入れてHPを作っているんだなぁ、なんてみなさんは思われるかもしれません。でも、違うんです。本当はこの人達、ただの飲み友達なんです。職業が違うので、不動産業界のことが分からないのを良いことに、ただ酔っ払って好き勝手なことを言ってるだけなんです。せっかくHPをアップしても、「あそこは気に食わないので削除しろ」とか、すごくうるさいです。実は、弊社のHPはこのような酔っ払いの旦那衆が作っていたんです。

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