不動産屋のうらばなし 過去ログ(31〜40)

※このページは、当サイトの開設以来つづいている名物コーナー「不動産屋のうらばなし」に掲載されたログを時系列に並べていますので、現在の情勢とは異なる記述もございます。あらかじめご了承ください。

不動産屋のうらばなし No.31 業界隠語暗号編(ただし他業種)

 早いもので、もう師走。不景気とはいえ当社も何気に大忙し。貧乏暇なしとはよく言ったものです。ましてや仕事が終わってせっかく一杯やったのに、今からHPの更新なんかできますかって感じです。そんな時は、お馴染み中野区在住のサラリーマン「ゴン氏」の投稿で急場をしのぐに限ります。ぜんぜん不動産屋のうらばなしになってないじゃないかって?はい、なってません。でも、どうかご理解を・・・。

お待たせしました往年のヒット作?業界隠語暗号シリーズ復活です!ただし今回は他業種編です。

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Q:「見計らい」さて何のことでしょう?
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 動詞「見計らう」等、一般的に使う言葉ですが、ここでは「隠語暗号」としてお考え下さい。もし貴方のお仕事が図書販売等でしたら一発正解ってところでしょうか?ところで賢明な皆さんは、ここでの「他業種」がどんな業種か既に推察されていると思いますが・・・。はい、学校とか図書館ということでお考えくださればと思います。
(使用例)
ゴン氏:「これは見計らいということで?・・・」。
営業さん:「は〜い。勿論でございます」。
という状況で使われるらしいです。
 ところで前々回(bQ9)の解答はって?さすがボツネタだけあって苦しかったのは承知しております。で、解答はウェッブマスターサイドからは提示しないということでご勘弁ください。だって、このコーナー、誰が作っているか判っちゃったらつまらないでしょ。第1回からの読者様は既に見当がついていると思いますが・・・。

不動産屋のうらばなし No.32 「No.31業界隠語暗号編(ただし他業種)」の回答と解説

 今週はサラリーマン「ゴン氏」の投稿による、「見計らい」の解答と解説です。
 本論に入ります。不動産屋のうらばなしNo.9で不動産屋が「お・か・ね」を好きなことはお話しいたしました。さて、大学教授が好きなものは、いったい何でしょう?
 「お・さ・け」かって?もちろんゼミコンパが大好きで学生と飲み会をよく開催される先生もいらっしゃいますが、大学の先生の好きなものの一つとして書籍などの資料があげられるでしょう。資料といっても書籍、CD(勿論音楽を聞くやつでなくて、statistics等が入ったやつ)、ビデオ等々、昔は書籍だったものが時代により変わってきています。もちろんこれらはただではありません。中にはかなり高価なものもあるはずです。
先生:自分の研究に関係のありそうなものはとにかく欲しい。
営業:とにかく売りたい。
事務:予算がないので無闇に買わないで欲しい。
 どうすれば皆がハッピーに過ごせるのかを考えてみましょう。そこで一種の妥協ともいえるのが「見計らい」なのです。つまり、先生の所に品物だけを先に置かせてもらう。買うか買わないかはこの時点では保留状態。でも、あれば欲しくなるのが人情。先生は「これはいい資料だから買って!」って事務のところへ品物と納品書を持って行く(請求書がないところがミソ)。事務も予算残高をチェックして予算がなければ買わない等、状況に応じた対応ができる。予算もあるし購入OKとなれば先生も営業さんもハッピー。予算がなければ返却となりますが、営業さんもダメモトですからダメージは少ないみたいです。むしろ、「購入するから請求書送ってください。」ってなれば「ラッキー」って感じじゃないでしょうか?これでとりあえず三者は「ハッピー」となるわけです。大学によっては図書館に「見計らい」のコーナーがあるところもあるそうで、「見計らい」を否定しているわけではないのでご承知おきください。

不動産屋のうらばなし No.33 駐車場編(賃料の決め方)

 いわゆる普通の月極駐車場。当社の周辺地域では、屋根なしで月額1万3千円から1万6千円くらいが相場。恐らく東京23区内で最も安いと思われます。他の地域じゃ車のローン代よりも1ヵ月の駐車料金の方が高いところもありますから、やっぱり下町小岩は東京の田舎、のどかなものです。
 ところで、この駐車場の値段、つまり1ヵ月の賃料ってどうやって決めるか知ってます?利回りを計算してはじき出すんだろって?はい、確かに当社のブレーン(過去ログNo.20参照)には有名な会計学の教授もいらっしゃいますので、やってやれないこともございません。でもね、そんな面倒な事はしないんです。じゃあ、何するのかって?はい、実は何もしないんです。つまり、需給関係と大家さんの言い値だけで決まるんです。
 小岩あたりじゃ駐車場借りるのに礼金なんてかかりませんし、敷金のあずかりもほとんどありません。不動産屋が契約の更新料なんて取ろうものなら、庶民の敵として血祭りに上げられる土地柄ですので、お客さんは本当に1ヵ月の賃料しかかからないんです。そのため新しい駐車場ができて1000円でも安いと、契約者のみなさんはゲルマン民族のごとく、ドッドッドッと大移動をするわけです。アパートなんかと違って車を移動させるだけですからね・・・。
 だから大家さんも必死、どこの駐車場はいくらだとか、とてもよくご存知です。自分の所有する駐車場が、まぁ、一夜はオーバーにしても1ヵ月くらいで空になってしまうのですから・・・。そのため、大家さんの口から「来月からここの車庫は1000円値下げしてあげて!」とか、アパートなんかじゃ考えられないようなセリフも飛び出すんですよ。

不動産屋のうらばなし No.34 駐車場編(顧客の獲得)

 前回のうらばなしNo.33で、月極駐車場のお客さんは値段に敏感なことをお話しいたしました。今回は、そんなお客さんをどうやって獲得するかについてです。
 当社が営業している江戸川区は、あくまでも東京の田舎ですから、マンションブームの影響で駐車場が不足気味とはいっても、不動産屋の店頭に「空き駐車場あります」なんてどこかのビールの宣伝みたいに看板でも掛けておけば、いつの間にか満車になってしまうのが常でした。のどかな下町の一風景でした。けれども最近のお客さんは前述したとおり、お値段にはとっても敏感です。ですから不動産屋の方も自分の管理している駐車場に大きな空きが出ては大変と、現在では感じの悪い営業をする業者もちらほらと出てきました。
 じゃあ、どんな風にするのかって?前にアパートの場合は「空室あり」の看板をかけると、不動産屋が大家さんのところに押しかけて、強引な営業をすることはお話ししましたね(No.16参照)。駐車場の場合だって、似たようなのがあるんです。例えばですね、よそ様の駐車場に不法侵入して、停まっている車のワイパーに、割安な賃料を書いた紙をはさんで勧誘するとか・・・。以前、当社の管理している駐車場でもやられたことがあるんですが、大家さんは大憤慨。こっちもやり返してくれと言わんばかりでしたが、もちろん報復はやめました。どうしてかって?だって、その相手の駐車場って焼身自殺があって取り壊した建物の跡地ですから・・・。安いのは当たり前なんです。そんなこと書いてワイパーにはさんだら捕まっちゃうでしょ?

不動産屋のうらばなし No.35 部屋の広さ

 不動産屋の店頭で、2DK、和6畳、洋8畳・・・みたいな張り紙を見て気に入って、いざ現場に案内されてみると、とっても狭い部屋に感じられることって、よくあると思います。はい、例によって不動産屋が自己申告する部屋の広さなんて、いい加減なものなんです。だって、畳の大きさだって物件ごとに違いますし、そもそも建物のどの部分までを、部屋の広さ(○畳というやつ)に算入するのかも適当です。まぁ、押入れやクローゼットまでを広さに算入する業者はいないでしょうが、玄関扉を開けてすぐにキッチンがあるような間取りでしたら、靴を脱ぐ土間の部分も面積に算入されていると考えて、ほぼ間違いないでしょう。同様に、コンロや流し台が置いてある部分も、しっかり1畳分くらいにカウントされているはずです。ですので、4畳半のキッチンといっても、細長い形状の部屋だと、実際には台所として使えるスペースはほとんど無く、廊下や通路としてしか機能しなかったりするわけです。
 そんな事情から、最近では○畳という表示とは別に、床面積が○○u(平方メートル)、という表示も併記されるようになってきました。賃貸の情報誌にも必ず記載されていますので、この頃は2DKで○○u以上の物件希望なんてリクエストされるお客様もいらっしゃいます。まぁ、確かに○畳って書かれるのよりも、少数第二位まで○○. ○○uって書いてある方が、公明正大な印象は受けますからね・・・。
 でもね、違うんだな、これが・・・。不動産がどうやって床面積を計算しているか知ってます?。不動産屋は決して土地家屋調査士ではないんですよ。まっ、詳しいことは次回にお話ししましょう!

不動産屋のうらばなし No.36 部屋の広さ(その2)

 前回(No.35)は、部屋の広さの表示の仕方をお話ししましたが、今回は床面積の計算方法です。最近は少数第二位まで○○. ○○uというように書くのが流行っていますよね?まぁ、○畳という曖昧な表現よりは、マシかなと思いますが・・・。
 だけどね、不動産屋のうらばなしを毎回読んでくださっている賢明な方は、もうお分かりかと思いますが、不動産屋がそんな面倒な計算、する訳ないじゃありませんか!不動産屋は土地家屋調査士(建物の表示登記をする人)じゃないんですよ!
 建物の床面積は、土地家屋調査士の場合は不動産登記法に則り、普通の建物では壁の中心線を結んで求積し、マンションのような区分所有建物では壁の内のりを結んで求積します。また、室内高が1.5mないところは床面積に算入しないとか、同じ出窓でも床と同一の高さの場合は不算入で、床より高い場合は算入とか、すっごく細かい決まりがいっぱいあるんですよ・・・。
 ましてや広告や情報誌に表示されるのは、建物全体の床面積ではなくて、アパートやマンションのそれぞれの部屋の広さです。建物全体にしたって、屋外廊下や屋外階段のような、3方向に壁のないところは面積に算入しないんですよ(西武ドームの問題は、絶対にヤバイです)。建物全体の求積の仕方にさえ、さまざまな問題があるのに、内廊下などの共用部分を除外した、それぞれの部屋の広さなんて、そう簡単にわかる訳ないんです。そんなのに興味があるのは、貸す方の不動産屋と借りる方のお客さんだけ。固定資産税だってアパートの部屋ごとに課税するわけじゃないし、登記簿にも載ってこない。市区町村の資産税課も法務局も、そんな面積など教えてくれません。だれも助けてくれないんです。じゃあ、どうするのかって?それは次回のお楽しみです!

不動産屋のうらばなし No.37 部屋の広さ(その3)

 賃貸アパートやマンションの各部屋の広さは、法務局にある登記簿にも、固定資産の評価証明書にも書いてありませんよね?(No.36を参照)。じゃあ、不動産屋はどうやって部屋の面積を知るのかって?建設業などを兼業している業者でしたら、CADを持っているでしょうから、部屋の寸法を測って入力すれば、面積なんて簡単に出ちゃいますね。でもね、大部分の不動産屋は、そんなの持っているはずないじゃないですか。だから仕方がないんで、建築確認の申請図面を大家さんからコピーさせてもらって、各階の床面積を部屋の数で割り算したり、昔ながらの尺貫法で、1尺、2尺・・・と数えたり、あるいは1坪は3.305785uだから畳1枚は約1.6uかな?みたいに適当に根拠づけをして決めてしまうのです。じゃあ、四角くない部屋はどうするんでしょうかねぇ?まぁ、いい加減なものですよ。
 ですので、部屋の広さの表示の仕方が、○畳から○○. ○○uへ替わったところで、あまり信憑性は高まっていないと考えるのが自然かもしれません。やはり部屋探しは自分の足を使うのが一番です。不動産屋のうらばなしを毎回読んでくださっている賢明な皆さんは、ホームページや情報誌の間取りや広さのデータに騙されないようにしてくださいね。

不動産屋のうらばなし No.38 不動産屋の春物語

 今回は、No.26以来の沈黙を打ち破る、サラリーマン、ゴン氏による季節限定物語の投稿です。冬物語の投稿もしなかったくせに、最近ネタが堅すぎるなんて文句を言ってたんで、いい加減、我慢できなくなったのでしょう。

 梅の花が咲いて、あと1ケ月もすれば桜の下で錯乱状態のサラリーマンや大学生が大騒ぎ。新入社員が花見の席取りをしたり、新入生が歓迎コンパで一気飲み(マジ危ないのでよい子はやらないように)している頃は、もう彼らも新居が決まっているわけです。ですから不動産屋は、梅の花の咲く今ごろが忙しいんです。って、こんなの全然裏話になってません。どうせ今回もネタがないんだろ?って。そういえば最近堅いネタが続いてるって?実は今回も堅いネタですみません。
 今日は宅建業法第2条についてお勉強しましょう。第2条2項には「〜業として行うもの〜」というフレーズがでてきます。さて、この「業として」とはどういうことでしょうか?「お金をとることだろう?」って。ブー!!もしあなたが宅建の試験を目指しているのなら基礎からやり直したほうがよいでしょう。少なくとも主要3分野のうち業法の勉強だけは、やり直しましょうよ。
 まぁ、いろいろ説明することはあるのですが、ポイントのうち1つだけ触れておくと、相手方が特定されているかどうかっていうところが大切なんです。何のことかわからないって?具体例を挙げますと、大学とかで入学手続きの済んだ新入生に下宿を紹介するのは、宅建業の免許がいらないんですよ。ですから、大学の事務室で学生課みたいなところでは、今の季節は不動産屋みたいな光景が展開されているんです。まぁ、大学のサービスとしてある訳ですから利用するのも悪くはありませんが・・・。でもね、不動産屋はプロですよ。大家さんは自分の大切な資産を貸すわけだし、借主だって1ヶ月あたりウン万円も払うわけだし。ここはね、プロに任せましょうよ!特に江戸川、葛飾の辺りなら、叶ホ川土地建物に任せなさいって!あ〜ぁ、また最後は宣伝ですみません。

不動産屋のうらばなし No.39 退室後の事後処理(その1)

 今年もそろそろ桜の季節ですが、花見の宴の後って大変ですよね?上野の山なんて、雨でも降ろうものなら散った花びらとゴミで、もうドロドロ状態。後始末をする人は、さぞかし大変なことでしょう。
 実は、後始末の大変さということでは不動産屋も引けをとりません。はっきり言って、これだけで毎回うらばなしのネタには困らないほどなんです。でもね、不動産屋には守秘義務(不動産屋のうらばし過去ログbP以降を参照)というのがありますから、あまり個別的なことは書けません。だから今回は一般的なことをというわけで、退室後の未払い公共料金の処理についてです。
 昔から、「立つ鳥跡を濁さず」と言いますが、人間様に限っては、これを適用できない方が、稀にいらっしゃいます。まっ、退室後の部屋の掃除などは不動産屋の方で業者を入れますので別にやらなくて結構なのですが、せめて公共料金の精算と使用中止の手続きくらいは自分でやって欲しいものです。
 けれども例によって、そうは問屋がおろしません。はい、これも結局は不動産屋がやることになるのです!管理している物件の退室が完了すると、敷金(預かり金)の返還日までの間に電力会社等に中止手続きが完了しているかどうかを照会し、もし終わっていなければ、退室した前入居者に、手続きをするよう促さなければなりません。そして最悪の場合(実はこれが最も多い)、前入居者の承諾をとって、敷金の中から精算金を電力会社等に支払わなければならないのです。もちろん電気料金だけじゃありません。水道代もガス代も・・・。本当に冗談じゃないよなぁ、って思いますけど、これを処理しておかないと次に同じ部屋に入って下さる方に迷惑をかけてしまいますから。まぁ、公共料金だけならいいですよ・・・。次回upは公共料金以外の困った後始末です。

不動産屋のうらばなし No.40 退室後の事後処理(その2)

 部屋を引き払った後に公共料金の未納を残していくのも困りますが、不動産屋にとって最も厄介なのは、家具や家電製品などの大きな荷物を置いていかれてしまうことです。小さなものでしたら掃除屋さんやクロス屋さんが、自分達の出すゴミといっしょに処理してくれますが、大きなものはちょっと無理です。じゃあ、どうするのでしょうか?どおせ、粗大ゴミの回収や廃棄物の処理業者を使うんだろ、って?まぁ、確かに最終的にはそれで正解なのですが、そんな簡単にはいかないんですよ。だって、部屋に残していったからって、不動産屋が他人のものを勝手に処分していい訳ないじゃないですか!
 よく考えてみてください。そもそも荷物を残したまま、部屋を解約するのなんて普通の状況じゃないんですよ。例えば夜逃げとか、警察や入管に捕まっちゃったりとか・・・。要は人間だけがいなくなって家賃が入らなくなり、貸主から契約を解除された場合がほとんどなんです。ですので、後から本人がひょっこり出てきて荷物を返せとも言い兼ねません。法律的には賃料の未納と荷物の所有権は、まったく別の問題ですからね・・・。でも部屋をいつまでも空けておく訳にはいかないし・・・。
 仕方がないんで、不動産屋は空いている倉庫や店舗に荷物を移動して、本人や保証人を探して荷物を処分するように促すんです。そして処分することにOKがでたら、やっとそれらを捨てることができるんですよ・・・。これだけでも結構、手間がかかるんです。だって引越し1回分と同じですからね。



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