不動産屋のうらばなし 過去ログ(41〜50)

※このページは、当サイトの開設以来つづいている名物コーナー「不動産屋のうらばなし」に掲載されたログを時系列に並べていますので、現在の情勢とは異なる記述もございます。あらかじめご了承ください。

不動産屋のうらばなし No.41 不動産プロへの怒り(前編)

 はっきり言ってウェブマスターは、怒っています。このサイトも今まではだいたい週1回、最悪の場合でも2週間に1回のペースで更新してきましたが、今回ばかりは4週間近くも放置してしまいました。なぜって?その理由は、HPも更新できないくらい忙しかったからです。ゴールデンウィークも1日も休みなしでした。こんなご時世に、ずいぶん景気のいいこと言うじゃないかって?違いますよっ!違うって!ただのケツ拭きです。
 実はですねぇ、「レインズ・プロ3.52a」という多くの不動産屋が使う業務ソフトの後継版として、「不動産プロ」っていうやつが発売されたんですよ。不動産屋の組合を通して買うので、業者以外の人は買えないんですが、その売り方が酷いのなんのって・・・。大手の業者はそれぞれ自社のシステムを構築しているので関係ないのですが、我々街場の不動産屋には、そんなの開発できるわけありません。だから組合が売り出すソフトを購入して、日々アップデートしていくしかないんです。例えば定期借家とかが導入されたらされたで、新しい契約書の書式だとか、契約満了の6ヶ月前の到来を我々に教えてくれるようなシステムが必要になってきます。ですので、業務を遂行するうえで、自分たちの意思にかかわらず、新バージョンの購入は不可欠なのです。
 ところで、この新バージョンの「不動産プロ」、継続して導入するには旧バージョンの「レインズ・プロ3.52a」からデータベースのコンバートをしなければなりません。まぁ、バージョンアップだから当然といえば当然ですけどね。ところが、購入時に組合に5,000円払えば、大手H社に依頼してデータのコンバートに応じるが、その時に申し込みをせず、自分でコンバートを希望した場合は購入後の受付には一切応じないって言うんですよ!脅しですかねぇ?まったく凄い金権体質。
 さて、そこまで言われて叶ホ川土地建物のウェブマスターは、どのような行動に出たのでしょうか?

1.   ムッとしてソフトの購入自体をキャンセルした(ざけんじゃねぇ!)。
2.   ものわかり良く、ソフト代プラス5,000円を組合に振り込んだ(長いものには巻かれよう)。
3.   コンバートくらい自分でできるので、ソフト代だけを組合に振り込んだ(ギャンブルに出た)。

ヒント:ゴールデンウィーク潰したって言ってるでしょ(怒)。
ではでは、正解は次のUPで!

不動産屋のうらばなし No.42 不動産プロへの怒り(後編) 

 で、前回のうらばなしNo.41(前編)からのつづき。もちろん、叶ホ川土地建物のウェブマスターは、3.を選びましたよ!データのコンバートくらい自分でやらなきゃ!
 ところが、不動産プロを買ってみたらファイルの形式がまったくの別物!変な拡張子がくっついてる・・・。何だよ!ぜんぜん互換性が無いじゃないかよ!しかもマニュアルにはデータコンバートの方法の記述は一切無し。プッツン切れて、組合へ質問の電話をしたら、女性係員が出て「購入時に5,000円払わないのが悪い。今からではコンバートの受付は一切いたしません。」だって。
 これだけ言われちゃ、こっちも黙ってはいられません。「責任者だせ!お前らこそ売り出す前にファイル形式が違うって表示したのかよ!出るところに出るか?」と。すると今度は物腰の柔らかい男性が「ファイルの形式が違うので、コンバートは素人には不可能なんです。H社にしても、一部手入力で作業をしているんで現在3週間待ちなんですよ」って。ひぇ〜!
 何か、これを聞いて戦意喪失しちゃいました。だって、不動産屋の賃貸管理データですよ!そんなの外注に出して手作業されたら大変じゃないですか!入居者の氏名、住所、電話番号、年齢、性別、勤務先、家賃、敷金の金額、連帯保証人の収入、大家さんの口座番号・・・etc. こ、こんな情報が漏れたり、金銭に関る誤入力があったらどうなっちゃうんでしょうか?
 そんな訳で、叶ホ川土地建物のウェブマスターは、ゴールデンウィークを潰してパソコンと格闘していたんですねぇ・・・。不動産業界の意識の低さを嘆くよりも、自分の会社と顧客を守った方が得ですから。預かっている敷金の金額がいつのまにか変わっていたり、彼女をマンションに囲ってるお父さんのデータが漏れちゃったら、どうするんでしょうか?ぜったい、タダじゃ済みません。
 アパートの契約期間だって2年契約が殆どなのに、数年間で互換性のないデータ管理ソフトを作っちゃうんじゃねぇ・・・。借地だったら20年や30年契約が当たり前なのに・・・。

P.S. 昨日送られてきた組合誌に、ソフト完成祝賀会でニコニコしながら円卓を囲んでいるオジ様方の写真が載っておりました。

不動産屋のうらばなし No.43 アパート入居時の火災保険

 アパートに入居する時って、ほとんど強制的に火災(損害)保険に加入させられるじゃないですか?何でそんなのに入らされるのか知ってます?不動産屋が儲けるため?はい、確かに不動産屋は損保の代理店をやっているところが多いですから、保険に入ってもらえば多少の手数料は貰えます。でも、2年間で1万5,000円とか20,000円の保険の手数料じゃねぇ・・・。
 じゃあ、何でだって?そんなの決まっているじゃないですか!火事を出したら保険のお金で延焼した近所の人に許してもらうためです!保険に入って安心。安心。ブーッ!!!大間違いです。失火の責任に関する法律というのがあって、ちょっとした不注意(軽過失)で火事を出した側にも賠償義務は発生しないし、また、もらい火で損害を受けた場合も賠償請求はできません。だから保険屋さんは被害を受けたご近所に対し、原則的にはお金を支払ってなんかくれません!あくまでも、損害を受けた自分の財産に対してお金がおりるのです。そうか!じゃあ自分の財産が無い貧乏な人は、保険なんて入らなくていいし、近所の人にはすっとぼけちゃえば、それで済んじゃうんだ!なんて思う人もいるのでは・・・。ところが、この失火の責任に関する法律、大家さん等の契約関係にある人には、効かないのですねぇ。だから、アパート入居時の火災保険には借家人賠償責任特約というのをつけて、万一火災や破裂・爆発事故を起こし借用戸室に損害を与え、大家さんに対する法律上の損害賠償責任を負った場合に備えているんですねぇ・・・。 でもね、実際当社のお客さんで保険のお世話になっているのは、一番多いのがトイレを詰まらせて階下への水漏れをやってしまった人、次がピッキング等で空き巣に入られた人・・・。まっ、こんなものですよ!

不動産屋のうらばなし No.44 こだわり検索(総論)

 最近、といってもずいぶん前から見られますが、アパートやマンションの物件検索で、「こだわり検索」っていうのがあるじゃないですか?インターネットや雑誌を問わず、例えばペットの飼育が可能な物件には、かわいいペットのマークが付いていたりとか・・・。まぁ、入居希望者の志向を尊重するという意味では決して悪いものではないと思います。実際に弊社の物件も、某物件検索エンジンには「ペット可」とか「バス、トイレ別」のマークを付けて、しっかり掲載されていますから・・・。 だけど、不動産屋の立場から見ると、これってかなり問題があると思います。
 ひとつは、入居希望者が想像する物件と実際の物件とのギャップの問題。例えば、こだわり検索で「バス、トイレ別」のマークが付いている場合、それを見た人はユニットバスの洗い場とは別の部屋に便器がある様子を想像されるかと思いますが、実際はユニットバスすらも製造されていない頃に建てられた古い物件で、トイレは別になっているものの、側面が塗り壁で何だか怖い模様のようなものが浮かび上がっていたりとか・・・。
 もうひとつは、マークの意味自体の問題。例えば「女性限定」なんてマークが付いているものの、入居者は生身の人間ですから、長く住んでいれば彼氏が入り浸ったり子供ができちゃう場合もあるでしょう。だからって、契約解除になんかできる訳ありません。だから「女性限定」マークを見て、勝手に学校の女子寮みたいな所を想像されちゃ困るんです。ギャルばっかりのアパートなんて、実際は滅多にあるものじゃございません。あるいは、こんなに不景気なご時世ですから空室が続いてしまい、大家さんがやむを得ず男性を入居させたことだってあるでしょう。勝手に女性ばかりだから安心!なんて思ったらそれは大間違い。もしかして今回の募集から女性限定になったのかもしれません。まっ、「女性限定」マークも「今度の入居者はできれば女性がいい」マーク程度だと思っていた方がよいのではないでしょうか?
 次回は、こだわり検索(各論)ということで、その問題の具体例をお話しします。

不動産屋のうらばなし No.45 こだわり検索(各論) ペット飼育可能な物件

 こだわり検索(不動産屋のうらばなしNo.44参照)で「ペット飼育可能」と書いてある物件って、よくありますよね?ペットと一緒に生活したい人にとっては、ペットの存在が発覚しても後から大家や不動産屋にガタガタ言われることが無いんで安心なのでしょう。最近じゃあ、建物の入口にペット専用の洗い場があったり、エレベーターも2系統あって動物嫌いの人がペットと出くわさないように配慮されていたり、設備も充実してきています。壁紙も下半分だけ交換ができたりとか、まぁいろいろあるものです。
 でもね、東京の田舎、小岩あたりじゃ上記のような設備の充実したペット飼育可能物件なんて、とても少ないんです。残飯に味噌汁かけて愛犬の食事の出来上がり!という土地柄ですから・・・。じゃあ、小岩ではどんなペット飼育可能物件が多いのかって?まぁ、小岩に限らず一般的な傾向としては、
  1. 空室を埋めたいばかりに、大家や不動産屋が勝手に「ペット飼育可」にしてしまったもの。
  2. 投資目的の分譲マンションの区分所有者(オーナー)が、賃貸に出す際に少しでも投資利回りを上げるため、高めの家賃と引き換えにペットの飼育を認めるというもの。

等が多いでしょう。1. の場合、大家や不動産屋は文句を言わないでしょうが、設備は当然ペット飼育用になっていませんから、居住者間でトラブること間違いなし。退室時の原状回復でもめるのは必至です。特に木造の和室ばかりのアパートでこれをやってしまうと、悪臭や害虫が発生し、大変なことになってしまいます。2. の場合は、マンション全体の規約がペット飼育不可になっていない限り、ペットを飼うこと自体には誰からも文句を言われる筋合いはありません。ただ、ペットを原因とする居住者間の相隣関係でトラブった場合、貸主がペットの飼育を認めたことを理由に無関係な隣人へ対抗できる訳はありません。もちろん不動産屋も助けてはくれません。ですので、あまり派手な(人に迷惑となるような)ペットの飼育には向かないでしょう。
 どうです?わかりました? こだわり検索で「ペット飼育可能」と書いてあったとしても、それは「(何が起きるかわからないけれども)ペット飼育可能」とか「(隣人に文句を言われるけれども)ペット飼育可能」の意味を含むこともあるんですよ・・・。

不動産屋のうらばなし No.46 こだわり検索(各論) ガスコンロ

 こだわり検索の中に、「ガスキッチン」ってありますよね?1Kや1DKのアパートをお探しになっている、特に女性のお客様からの要望が強い設備です。確かに料理を作る人にとっては、100ボルトの電熱ヒーターひとつだけじゃ不満でしょう。ラーメンを茹でながらお湯も沸かせられないですからねぇ…。まぁ、自分としてもカロリーの低い電熱ヒーターでチンタラ料理した野菜炒めとかチャーハンは食べたくないし…。そんな訳でお客様が「ガスキッチン」にこだわるのは良く理解できます。
 でもね、例によってこだわり検索でガスキッチンのマークだけを信じると、とっても痛い目に遭ってしまうのですねぇ…。なぜって?皆さんはガスキッチンが付いているアパートって、どんなのを想像されますか?アパートの厨房設備を古い順から時系列であげていくと、ガスコンロ旧→電熱ヒーター(100ボルト)→ガスコンロ新→電磁調理器or200ボルトの電気クッキングヒーターとなるんですよ。だからマークを見て、システムキッチンに内蔵されている三つ口のコンロ(ガスコンロ新)が付いているのかと思いきや、部屋に案内されてみると、電熱ヒーターよりも前世代の開閉レバーが付いた一つ口のコンロ(ガスコンロ旧)が、プロパンガスのボンベとゴムホースで結ばれて鎮座しているという、あたかも木賃宿の炊事場のような悲劇的な光景を見てしまうのですねぇ…(実際は建物を見た瞬間にわかると思います)。まぁ、冬はコタツの上までゴムホースを伸ばして鍋を突けるというメリットもあるにはあるのですが…。
 ちなみに、最近出てきた電磁調理器や200ボルトの電気クッキングヒーター、火力はガスと変わりませんし、電気代も100ボルトのものとほとんどかわりません。安全だし部屋も汚れないし、実は隠れた優れものなのですよ。

No.47 お風呂の追い炊き

 不動産屋のうらばなしをちょっとは更新しろというクレームにお応えして、約1ヵ月ぶりのリニューアル。とはいっても目新しいものは無く、今回も前回に引き続き実用的な話です。
 最近アパートを探しに来るお客さんの条件で多いのが、追い炊き機能が付いたお風呂。Webマスター自身は、何だか前の入居者の垢が風呂ガマから流れ出てきそうで、ちょっとばっちぃ気がするのですが、反対にどうしてもこれだけは外せないというお客様もかなりいらっしゃいます。
 と、いうわけで不動産屋は追い炊き機能の付いたお風呂を血まなこになって探す訳ですが、これって意外と少ないのですねぇ…。分譲マンションや一戸建ての家を賃貸に出している物件には大抵、標準装備されているものなのですが、最新の物件と超古いバランス釜が付いた物件以外では、普通のアパートにはめったに装備されておりません。
 何故かって?それは大家さん自身がそこに住むことを考えていないからです。だって追い炊き機能が付いた風呂ガマって普通のよりも値が張りますし、空焚きでもされて壊されたら大損害。だったら追い炊き機能なんて省略して蛇口からお湯が出るようにした方が安パイですからねぇ…。水道光熱費が余計にかかろうが、知ったことじゃねぇ…。とは言わないまでも、アパートの建築費を安くあげたいのは当たり前ですからね。
 でもね、自社の物件でも追い炊き機能が付いているのかどうか良くわからないケースもあります。新築だったら風呂ガマの使用説明書を読めば一目瞭然なのですが、古い物件だとそんなものはとっくに無くなっているものです。まっ、リモコンがついているタイプなら追い炊きボタンがあるのですぐにわかりますが、なかなか判別のつかないものもあるんです。
 そこで、出入りのガス屋さんに聞いた簡単な風呂ガマの見分け方。外へ行って風呂ガマを見ると下の方からパイプ(管)が何本か出ていると思います。そのパイプの数が3本(ガスと水とお湯)なのは追い炊き不可、5本(3本+浴槽への往復)あるのが追い炊き可能なタイプなんだそうです。
 どうです?ちょっとは勉強になりましたでしょうか?

不動産屋のうらばなし No.48 家賃の日割り計算

 早いものでもう2月、とはいえ不動産屋のうらばなしは今年初の更新です。最近じゃ、アパートに入っていただいているお客様(心当たりあるでしょ?そこの奥さん!あなたですよ。あ・な・た!)からも、いったいいつ更新するんだって言われるし。そんなこんなで2月まで引っ張ってしまいました。
 そうそう、2月って28日までしかないからすぐに終わっちゃいますよね(強引な展開ですみません)。そこでよくトラブルのが家賃の日割り計算。そんなの簡単じゃん!1日分の家賃を計算して入居日数分をかければいいんでしょ!って?はぁ、まぁ確かにそれでもいいんですけど、そうすると1月と2月で1日あたりの単価が変わっちゃうでしょ?まぁ、別に不動産屋としては1日の単価が変わっても構わないけど、その分2月の家賃を負けてくれなんていわないでくださいよ!
 でも大丈夫。そう言って文句を言う人が後を絶たないので、ちゃんとした契約書には「1ヵ月を30日として計算する」って書いてあるのですねぇ。じゃあ、月額\120,000の家賃の部屋は22日に入居したら27日分だから、2月の家賃は\120,000×27日÷30日=\108,000だよね!って?ブー!!もしもし、それって自分の事しか考えていませんね?2月の家賃は\116,000です!だって1日の単価は\4,000でしょ。1日入居日を遅らせただけで家賃が\12,000も安くなるわけ無いじゃないですか!大家さんだって利回り計算をして毎月ローンを返しているのですよ。それだったら30日のうち空室になった日数に単価をかけて1ヵ月分の家賃から差し引いたほうが合理的でしょ?つまり\120,000−(30日−29日)×\4,000=\116,000。もし228日に入居しても\120,000(30日−1)×\4,000\4,000にちゃんとなります。2月になるとプロの不動産屋でさえも、この計算ができなくて文句を言ってくる人がいるんですよ。まっ、叶ホ川土地建物だと1日分の家賃なんてオマケしちゃいますけど。

不動産屋のうらばなし No.49 春の引越しシーズン(総括)

 春の引越しシーズンももう終盤戦。なんだか消化試合みたいになっています。えっ?不動産屋は3月の今がいちばん忙しいんじゃないのかって?はい、株式会社石川土地建物は人が足りない(泣)のでいつでも忙しいのですが(頼むからパートのお姉ちゃんでも入れてくれ…)、不動産屋は3月になると一般的にはもうほとんど終わっちゃっているのですよ。なぜって?それは物件が少なくなってしまうからです。アパートやマンションの空室は、野菜や果物とはちがって毎朝市場で仕入れるわけにはいきませんからね。成約しちゃったら、もうそれでおしまいです。
 具体的にはアパートやマンションの賃貸借契約の場合、借主からの契約の解除は契約終了時の30日前までに申し出るのが一般的ですから、ギリギリまでねばって3月の末に部屋を明け渡す人でも2月の末までには部屋を出るとの意思表示をしなければなりません。ですので物件が大量に供給されてくるのはせいぜい2月いっぱいまで。3月に入って部屋を探しても2月中に借り手のつかなかった物件が残っているだけ(ただし高額物件は別)ですから、他人よりも良い部屋を安く探そうなんていうのは、そもそも無理なはなし。完全な戦略ミスです。
 じゃ、いつからみんなは部屋探しをしているのかって?これは当社の話で他社に当てはまるかどうかわかりませんが、まず1月の仕事初めと同時にHPのアクセス数が急増するんです。たぶん入居希望の方がお正月に家族と話をして休み明けからチェックしはじめるんですかねぇ?それで1月の終わりくらいから比較的お金に余裕のある単身者のお客様が増えだして、2月に入るとお金にシビアなファミリータイプをお求めになるお客様が増えてくるんです。ということは、みなさん1ヵ月分の家賃を部屋に住まずに支払っているか、新しく借りたアパートに既に3月の初めには住んでいるのですねぇ…。そうでもしないと4月1日には新しい部屋で生活できないんです。卒業式の終わった校舎へすぐに一年生が入学してくるように、タイミング良くはいかないみたいです。

不動産屋のうらばなし No50 ペット飼育の発覚

今回からは発覚シリーズ。その1回目はペット飼育の発覚。誰でもかわいいペットと一緒に生活したいもの。最近はペットの飼育が可能な賃貸物件も増えてきましたが、まだまだ少ないのが現実です。仮にそういう物件を見つけたとしても、家賃や敷金がやたらと高かったり、普通の条件では入居者が集まらないようなボロ物件だったりして契約をためらう方のお気持ちもよくわかります。だからといって、何千万、場合によっては数億円もする不動産を貸している大家さんの意向を無視して勝手にペットを飼って良い訳がありません。大半の良識ある人たちは、それでもペット飼育が可能な物件を苦労して探し、割高な家賃を支払っているのですから…。ですので建物を管理している不動産屋としてもペット飼育不可の物件については、違反者を厳しく取り締まらざるを得ないのです。
 じゃ、どんな時にペットの飼育が発覚するのかって?よくあるのはペットの散歩中に不動産屋とバッタリ遭遇してしまうケース。特に石川土地建物の社長は糖尿病なので、夕食後に小岩の街中をウロウロ歩いているので要注意です。ただ、このケースの場合は飼い主がこちらに気付いていなければ、見て見ぬふりをしてとがめないことも結構あります(このような局面では几帳面に家賃を払っていることがものをいうかもしれません)。
 だけど、ペット飼育の発覚でいちばん多いのは周りからのクレーム。もっとはっきり言うと同じ建物内からの「垂れ込み」です。具体的には、隠れて飼っている隣室のペットをたまたま見てしまった子供が、自分の家でも飼いたいとお母さんにせがむケース。どうしてお隣は飼っていいの?と言われたらお母さんも立場がありません。当然不動産屋へ怒鳴り込んできます。またペットがベランダの側壁の下(隙間が開いている)から隣室に侵入するパターンも多いです。動物が嫌いな方はもちろん激怒します。このように周囲の方に迷惑をかけてクレームがあがってきてしまった場合は、不動産屋としても善処のしようがありません。かわいそうですがペットまたは入居者に直ちに退室していただく(後者の場合はペット共々)ことを前提にお話しさせていただくことになるのです。



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