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入居審査についての一考察


以下の記述は、あくまでも賃貸管理会社による私見です。必ずしも正しいとは言い切れませんので、参考程度にご一読いただければと思います。賃貸管理業もビジネスですので、お客様にご入居いただきたいのが大前提です。ただ、ビジネスである以上、商売にマイナスの影響を与える可能性が高い方はお断りしなければなりません。所詮はその程度ですので、あまり神経質になる必要はありません。

書類審査

 書類審査では、主に3つの項目がチェックされます。まず1つが本人確認です。これから賃貸契約を結ぶのですから契約の主体が本人であることを確かめる必要が出てきます。本人確認の書類で要求されるのは、「顔写真の付いた公的証明」です。運転免許証やパスポートなどがあれば万全でしょう。住民基本台帳カードは諸般の事情から、それ単独ではNGの場合があります。実際のところ、運転免許証とパスポートの両方ともお持ちで無い方は多数いらっしゃいますので、健康保険証や年金の受給証明などと組み合わせれば、住基カードでも大丈夫だと思います。この辺りは、他の書類の提出の可否から総合的に判断されます。
 次にチェックされるのが、お客様の属性です。職業、勤務先、勤続年数、雇用形態、家族構成などですが、入居審査のボーダーラインにも記述したように個別的なことではなく、入居の形態を見ます。ここで要求される書類は「住民票」や「源泉徴収票」、「確定申告書の控えB」、「採用(内定)証明書」などです。あくまでもお客様が記入された入居申込書の内容と一致しているかを確認するだけです。一般的にお客様は、この項目を非常に気になさるようですが、実は管理会社はあまり気にしていません。かつては「水商売不可」などといった職業差別的な表記もありましたが、要は他の居住者に迷惑をかけることなく継続的に賃料を支払って貰えれば良い訳で、管理会社にとってはどうでも良いことなのです。また、離婚歴や内縁関係など身分的な部分も関係ありません。みなさん、それぞれの事情があって賃貸物件を借りることなどは、業務上、百も承知です。チェックされる例として、単身者専用の賃貸物件に複数で入居しようとしたり、本来、賃貸物件を借りられない人のために部屋を借りてあげる「他人のための賃貸」など、入居の形態や入居の資格の有無が確認されます。
 最後にチェックされるのが、家賃の支払い能力です。提出を求められる収入証明書としては、「源泉徴収票」、「確定申告書の控えB」、「所得証明書」、場合によっては「給与明細」もありです。
 賃貸の書類審査は、要求された書類を出せるか出せないかが問題なのであって、ある程度の継続的な収入があって身元がはっきりとしていれば、提出できないということはあり得ません。
 具体的に管理会社はどんなところを見るかというと、例えば源泉徴収票の給与の支払者の所在が申込もうとしている賃貸物件の所在と距離が大きく離れている場合などは、「本当は会社を辞めて東京に出てきて今は無職なのか?」と推測されます。他の書類を見て、ただ単に遠方にある勤務先の本店が給与支払者で本人は東京の営業所に勤めているだけであることがわかれば、問題無しとなります。あるいは実際に会社を辞めていても「採用(内定)証明書」を提出できればよい訳で、要は整合性(つじつま)の問題なのです。具体的な収入の多寡についてはあまり関係なく、毎月、月額賃料の2〜3倍程度の継続的な収入があることが、客観的に証明できればOKです。あくまでも、審査の対象は毎月のキャッシュフローの部分であって、100万円の預金残高がある預金通帳を見せても意味はありません。
 ただし、次に申し上げる与信審査では、全部の項目でプラスとマイナスのフラグを立ててスコアリングをする場合もありますので、書類審査の段階である程度の目安はわかります。
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