No.73 不動産屋は必要書類のどこを見ているのか（入居書類のチェックポイント）
今回は、No.72 賃貸物件の入居時必要書類のつづき。部屋を貸す時、不動産屋は入居書類のどこを見て（チェックして）いるかです。前回は書類の説明ばかりで裏話っぽくなかったので、その反省に基づいて書こうと思います。
先ずは「住民票の写し」から。ここで不動産屋が見る項目は「住民となった日」です。この日がわずか数週間前だったりすると、営業担当者から突っ込まれる可能性が大。この人、ずっと住民票を移してなかったけど、今回は住民票の写しの提出を求められたので、慌てて役所で手続きをしたのかな？見た目とは違って、いい加減な生活をしているのかな？なんて考えます。まぁ、本人に向かって適当なご性格ですか？なんて聞けないので、前の家には少ししか住んでいなかったんですね？と軽く鎌をかけたりしますが…。ただ、不動産屋が本当に警戒しているのは本物の短期解約の常習者。普通は短期間での転居を繰り返せば引越し費用がかさむから誰かに出させているのかも。建物や設備に因縁をつけて、大家や管理会社にそれを請求している可能性だって考えられます。
先ずは「住民票の写し」から。ここで不動産屋が見る項目は「住民となった日」です。この日がわずか数週間前だったりすると、営業担当者から突っ込まれる可能性が大。この人、ずっと住民票を移してなかったけど、今回は住民票の写しの提出を求められたので、慌てて役所で手続きをしたのかな？見た目とは違って、いい加減な生活をしているのかな？なんて考えます。まぁ、本人に向かって適当なご性格ですか？なんて聞けないので、前の家には少ししか住んでいなかったんですね？と軽く鎌をかけたりしますが…。ただ、不動産屋が本当に警戒しているのは本物の短期解約の常習者。普通は短期間での転居を繰り返せば引越し費用がかさむから誰かに出させているのかも。建物や設備に因縁をつけて、大家や管理会社にそれを請求している可能性だって考えられます。
No.72 賃貸物件の入居時必要書類
今回は、No.71 賃貸物件の入居時初期費用に続き、入居時シリーズの第2回目。賃貸契約を結ぶ際に、不動産屋から提出を求められる書類です。
では、何で書類を出してもらうのかって？主な理由はこの3つ。1つ目が契約者の本人確認。2つ目が入居申込書の記載内容の担保。そして3つ目が入居審査の一環、としてではないでしょうか。
入居時必要書類は別に法定の書類ではないので、書類の種類は各不動産屋の裁量に委ねられるのですが、まぁ、どこも同じようなものでしょう。
先ず、大抵の不動産屋で提出を求められるのが「住民票」。いわゆる「住民票の写し」です。役所にある住民票原本は持ってこられないので「住民票の写し」となります。ただし、近頃はプライバシー保護の観点から、むしろ「住民票記載事項証明書」の提出が推奨されています。不動産屋としては本人確認と入居申込書の記載内容の担保が目的なので、どちらでもいいような気がしますが、従前の住所が入居審査の判断基準とされる恐れを懸念するようであれば、「住民票記載事項証明書」にしておいた方が無難かもしれませんね。
それから、顔写真の付いた公的証明書。運転免許証やパスポート、マイナンバーカード等です。もちろん本人確認用に使います。でも、時々、これらの書類をまったく持っていない方もいらっしゃいます。そんな時はどうするのかって？卒アルですよ。卒業アルバム。もちろん新卒者やそれに準じる若い方に限定としますが…。公的な書類ではないけれど、部屋を借りることなど思ってもいない学生時代に作ったものなので、変な証明書よりもよっぽど信頼に値します。賢明な読者の皆さんでもなかなかピンと来ないかもしれませんが、この世の中、様々な事情により本名で生きていない人って結構いるものです。
では、何で書類を出してもらうのかって？主な理由はこの3つ。1つ目が契約者の本人確認。2つ目が入居申込書の記載内容の担保。そして3つ目が入居審査の一環、としてではないでしょうか。
入居時必要書類は別に法定の書類ではないので、書類の種類は各不動産屋の裁量に委ねられるのですが、まぁ、どこも同じようなものでしょう。
先ず、大抵の不動産屋で提出を求められるのが「住民票」。いわゆる「住民票の写し」です。役所にある住民票原本は持ってこられないので「住民票の写し」となります。ただし、近頃はプライバシー保護の観点から、むしろ「住民票記載事項証明書」の提出が推奨されています。不動産屋としては本人確認と入居申込書の記載内容の担保が目的なので、どちらでもいいような気がしますが、従前の住所が入居審査の判断基準とされる恐れを懸念するようであれば、「住民票記載事項証明書」にしておいた方が無難かもしれませんね。
それから、顔写真の付いた公的証明書。運転免許証やパスポート、マイナンバーカード等です。もちろん本人確認用に使います。でも、時々、これらの書類をまったく持っていない方もいらっしゃいます。そんな時はどうするのかって？卒アルですよ。卒業アルバム。もちろん新卒者やそれに準じる若い方に限定としますが…。公的な書類ではないけれど、部屋を借りることなど思ってもいない学生時代に作ったものなので、変な証明書よりもよっぽど信頼に値します。賢明な読者の皆さんでもなかなかピンと来ないかもしれませんが、この世の中、様々な事情により本名で生きていない人って結構いるものです。
No.71 賃貸物件の入居時初期費用
賃貸物件の入居時初期費用というのは、賃貸契約を結ぶ時に支払うまとまったお金のこと。不動産の賃貸の場合、契約と決済（支払い）は同日に行われることがほとんどなので、実務的には、貸主と借主が契約書を読み合わせ、お互いに記名・押印した後に借主から支払われます。
入居時初期費用の内訳ですが、先ずは「前家賃」。読んで字のごとく家賃の前払い分のことですね。これって法律を勉強したことが無い人には少し分かり難いのですが、民法614条にはっきりと書いてあるように、実は家賃の支払いは後払いが原則。例えば8月分の家賃（8月1日から8月31日までの家賃）だったら、月末の8月31日に支払えばOKです。じゃあ、どうして入居時初期費用に前家賃なんていう項目があるのかって？そんなの当たり前じゃないですか。1ヶ月間住むだけ住んで8月31日に逃げる人が続出するからです。マックで食事後にレジへ行って会計をするシステムにしたらどうなるか想像してみてください。そんな訳で、賃貸の家賃の支払いは前払いにする旨を約款や特約に記載して前家賃として徴収しているのです。
それから入居時初期費用の内訳とされるのが、「敷金」と「礼金」。「敷金」というのは賃貸契約から生じる債務の担保として借主が貸主に預け入れるお金、つまりデポジットのこと。「礼金」というのは貸主に対して支払う謝礼のこと。敷金、礼金ともに月額家賃の0ヶ月分から2ヶ月分程度が多いでしょうか。
そして「仲介手数料」。契約締結の報酬として不動産屋に支払う報酬のこと。報酬の額は宅建業法で決まっていて、居住用物件の場合、依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃（家賃）の0.5ヶ月分まで、ただし、承諾を得ている場合には、依頼者から借賃の1ヶ月分まで受領できます。
あとは「火災保険料」が15,000円から25,000円程度、保証会社の「初回保証料」が家賃の0.5ヶ月分程度ではないでしょうか。
ここまでが、以前からある、いわば伝統的な入居時初期費用。長年にわたり家賃の4ヶ月分とか5ヶ月分が相場だなんて言われてきました。何？費用の説明ばかりで全然、裏話になってないって？はい、はい、ここからが本題です。
入居時初期費用の内訳ですが、先ずは「前家賃」。読んで字のごとく家賃の前払い分のことですね。これって法律を勉強したことが無い人には少し分かり難いのですが、民法614条にはっきりと書いてあるように、実は家賃の支払いは後払いが原則。例えば8月分の家賃（8月1日から8月31日までの家賃）だったら、月末の8月31日に支払えばOKです。じゃあ、どうして入居時初期費用に前家賃なんていう項目があるのかって？そんなの当たり前じゃないですか。1ヶ月間住むだけ住んで8月31日に逃げる人が続出するからです。マックで食事後にレジへ行って会計をするシステムにしたらどうなるか想像してみてください。そんな訳で、賃貸の家賃の支払いは前払いにする旨を約款や特約に記載して前家賃として徴収しているのです。
それから入居時初期費用の内訳とされるのが、「敷金」と「礼金」。「敷金」というのは賃貸契約から生じる債務の担保として借主が貸主に預け入れるお金、つまりデポジットのこと。「礼金」というのは貸主に対して支払う謝礼のこと。敷金、礼金ともに月額家賃の0ヶ月分から2ヶ月分程度が多いでしょうか。
そして「仲介手数料」。契約締結の報酬として不動産屋に支払う報酬のこと。報酬の額は宅建業法で決まっていて、居住用物件の場合、依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃（家賃）の0.5ヶ月分まで、ただし、承諾を得ている場合には、依頼者から借賃の1ヶ月分まで受領できます。
あとは「火災保険料」が15,000円から25,000円程度、保証会社の「初回保証料」が家賃の0.5ヶ月分程度ではないでしょうか。
ここまでが、以前からある、いわば伝統的な入居時初期費用。長年にわたり家賃の4ヶ月分とか5ヶ月分が相場だなんて言われてきました。何？費用の説明ばかりで全然、裏話になってないって？はい、はい、ここからが本題です。
