不動産屋の裏話

　賃貸物件の入居時初期費用というのは、賃貸契約を結ぶ時に支払うまとまったお金のこと。不動産の賃貸の場合、契約と決済（支払い）は同日に行われることがほとんどなので、実務的には、貸主と借主が契約書を読み合わせ、お互いに記名・押印した後に借主から支払われます。

　入居時初期費用の内訳ですが、先ずは「前家賃」。読んで字のごとく家賃の前払い分のことですね。これって法律を勉強したことが無い人には少し分かり難いのですが、民法614条にはっきりと書いてあるように、実は家賃の支払いは後払いが原則。例えば8月分の家賃（8月1日から8月31日までの家賃）だったら、月末の8月31日に支払えばOKです。じゃあ、どうして入居時初期費用に前家賃なんていう項目があるのかって？そんなの当たり前じゃないですか。1ヶ月間住むだけ住んで8月31日に逃げる人が続出するからです。マックで食事後にレジへ行って会計をするシステムにしたらどうなるか想像してみてください。そんな訳で、賃貸の家賃の支払いは前払いにする旨を約款や特約に記載して前家賃として徴収しているのです。

　それから入居時初期費用の内訳とされるのが、「敷金」と「礼金」。「敷金」というのは賃貸契約から生じる債務の担保として借主が貸主に預け入れるお金、つまりデポジットのこと。「礼金」というのは貸主に対して支払う謝礼のこと。敷金、礼金ともに月額家賃の0ヶ月分から2ヶ月分程度が多いでしょうか。

　そして「仲介手数料」。契約締結の報酬として不動産屋に支払う報酬のこと。報酬の額は宅建業法で決まっていて、居住用物件の場合、依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃（家賃）の0.5ヶ月分まで、ただし、承諾を得ている場合には、依頼者から借賃の1ヶ月分まで受領できます。
　あとは「火災保険料」が15,000円から25,000円程度、保証会社の「初回保証料」が家賃の0.5ヶ月分程度ではないでしょうか。

　ここまでが、以前からある、いわば伝統的な入居時初期費用。長年にわたり家賃の4ヶ月分とか5ヶ月分が相場だなんて言われてきました。何？費用の説明ばかりで全然、裏話になってないって？はい、はい、ここからが本題です。

　賃貸物件の大家さんが抱いている最大の誤解のひとつが、入居者の新築物件志向。大家さんと話をすると、次々と新しい物件が建っていくのでご自分の物件はどうなってしまうのだろうと口々におっしゃいます。確かに近年の不動産投資ブームにより、サラリーマン家主を対象とした収益物件（賃貸アパート・マンション）がいたるところで建てられているのを目にします。この手の案件は、収益物件の新築・販売を生業としている専門業者が手掛けているので、最新設備が導入されて賃貸戸数が多く、それなりに見栄えもするので、築年数の経った既存物件をお持ちの大家さんには大変な脅威として映るのでしょう。幼い頃から快適さに慣れ親しんだ若者達は、わき目もふらず最新の新築物件に飛びついていくのではないか…、と。

　不安を抱えている大家さん！不動産屋の裏話 №68はご覧になりましたよね？近頃の若者は、昔と違って一筋縄ではいきません。もちろん同一の家賃と立地で最新設備の新築物件と築20年の既存物件があれば、お客は前者へ飛びつくに決まっています。
　でもね、新築物件と古い既存物件が同じ家賃で勝負する訳が無いでしょ？賢明な読者の皆様はとっくにお気付きかと思いますが、新築物件の方が家賃が高いに決まっています。もっと率直に言うと、新築物件は家賃の値下げができません。だって、こんなに地価が高いのに、これまた高い建築費でアパートを建て、しかも業者の利益を乗っけて販売しているのですよ。それを購入した家主さんは安い家賃で貸せる訳がありませんよね。